暴雷与放水
双十一活动最后半天了，感兴趣的戳：最后的晚“参”
今年的胡润富豪榜，房地产行业的富豪人数占总榜单的比例，从二十年前的50%，下滑到10%
胡润富豪榜，who 润？我不知道，反正我没润。
今天的文章核心：短期活命看放水，长期活命看市场。
NO. 1｜壹
海伦堡这家粤系房企在三天前公告称，一笔2023年10月到期的票据，在今年10月8日到期应付利息1485万美元，在30天宽限期后，违约了。
海伦堡目前共存续3只美元债，存续规模6.4亿美元。今年以来，海伦堡商票逾期、供应商声讨欠款、被评级机构降级等负面信息颇多。
几年前，海伦堡提出“3年冲千亿”的业绩目标，通过产融结合、多轮并进的方式实现快速规模化。
抢跑的欲望太快，身体没跟上，好大喜功、盲目扩张、业绩注水......
三年前，高管在武汉与猎头公司联手”贩卖人口“，只是内部问题的一角缩影。
公司的问题，最后的代价往往的是员工、业主和投资者。
齐白石画虾，徐悲鸿画马；张大千画虎，分析师画线；许家印画饼，地产人化缘。
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融侨”20融侨02“债券拟召开债券持有人会议，调整债券本息兑付（调整债券兑付2023年11月18日）。
这笔债券发行规模8亿元，回售资金兑付日为11月18日。
站在旁观者的角度，觉得融侨殊为可惜。福州的老大哥，要品质有品质，要口碑有口碑。
林文镜先生执掌融侨期间，以超前的眼光沿江低价拿地，带领福州商品房迈入“江河时代”，融侨后来的家底（几个大盘），大多是那时候攒下的，又知人善用，用黄祖仕等人打造品质。
后来与金辉合作。11年前和金辉分家，以抽签方式瓜分公司项目，肥肉大多被金辉分走，融侨元气大伤，标杆项目“融侨外滩”一度面临无法开盘的惨状。
经过几年时间，融侨恢复元气，又在福州拿下了市区多个项目。
一两年后，楼市如烈火烹油，融侨开始在全国大规模拿地，先后踩中了厦门、天津等多个项目的大坑，亏损严重。
再后来，就是我们之前写过的老员工流失，外来问题职业经理人瞎搞，销售额注水等问题。
以前那批能力拔尖，对融侨忠诚的老员工多数已散去，外来的职业经理人也已“不会念经”而偏安一隅。
有些实话难听，但管用，良药苦口。而那些抹了蜜似的，甜得发腻的话，除了让老板舒坦，有百害而无一利。
如果让我跟融侨老板林宏修说句话，我可能会很委婉地说：
清晨的粥比深夜的酒好喝，骗你的人比爱你的人会说。
NO. 2｜贰
泰禾集团截至10月28日，已到期未归还借款，为584.51亿元。
正荣地产新增一笔到期未能偿还的债务，总金额为10.5亿元。
这两家闽系房企，也是激进、高杠杆、好大喜功、销售额注水的代表，以前写过问题，包括预计暴雷时间，目前都验证了，不再重复展开。
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富力地产公告称，11月10日，8笔债券获得展期，展期金额135亿元。
这么大胆激进的处理方式，并最终能成功展期，确实出人意料。
此前，在7月11日，富力地产已经完成10只美元债的整体展期，金额合计49.43亿元，约人民币332.37亿元，是“亚洲房企最大债务重组案例”。
后续房地产市场能否回暖（销售回款），富力出售资产的顺利程度、自身流动性能否恢复，都关系到富力未来能不能顺利偿还债务。
女人也许会欺骗你，兄弟也许会背叛你，但数学不会，数学不会就是不会。债务更不会，你忘了，债主可不会忘，时常提醒你。
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绿地美国子公司以5.04亿美元的价格，出售洛杉矶市中心的出租公寓大楼 THEA at Metropolis，创下了洛杉矶单一出租物业的销售记录。
这项目是绿地在洛杉矶市中心的第四个项目，高59层，2014年开建，2019年完工。
这次交易金额低于绿地最初6.95亿美元的转让报价，最初的转让报价都已覆盖不了开发成本，如今这5.04亿美元的转让价，亏损就更多了。
上个月底的投资者会议上，绿地表示，拟定了一份资产处置计划，未来三年计划出售2000亿元资产，每年约500-700亿元，包括自持的商业、酒店和办公楼。
在市场依然不景气的当下，绿地这是继续选择以时间换空间的打法。
没有过不去的坎，只有过不完的坎。
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碧桂园服务间接全资附属公司，碧桂园物业香港控股公司以总代价2.33亿港元，收购老牌中介代理公司合富辉煌21.47%股权。
这笔收购将在今年12月31日完成。两年前，碧桂服务已经以1.01亿港元入股合富辉煌，占股9.9%
合富辉煌之前的合作方是保利。
2018年8月，保利和合富辉煌共同持有合富中国，保利向合富中国注入保利顾问集团全部权益，占股合富中国43.9%股权，合富辉煌占股合富中国56.1%
今年4月，双方分道扬镳，合富辉煌接手保利在合富中国43.9%的股权，保利发展回购保利顾问集团。
上一辈的人分手是因为八字不合；这一辈的人分手是因为一言不合，企业分手，是因为利益和理念不合。
NO. 3｜叁
不知大家观察过天气变化没有？暴雨不一定有大雷，但大雷之后往往有暴雨。
房企的雷，从福晟、泰禾陆续开始，持续已经两年，最近一年大雷滚滚。
打雷之后会下雨，洒下”雨露天恩“，我们常说的“放水”。
三天前射出的“第二支箭“，总额2500亿元的民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容。
昨天，银行间市场交易商协会受理了龙湖集团200亿元储架式注册发行。
储架式注册发行是市场化、法制化、公开透明的发债管理模式，企业可在注册有效期内结合需求分次发行。
我用对冲基金的地产模型推演，结果显示：
在当下龙湖”W“业务继续由总包等合作方承压，和龙湖目前的销售回款情况不减速的前提下，有了这个新的融资弹药库，龙湖的”命条血“从上次的明年5月底，延伸到了明年11月底。
如果说，2500亿是画大饼，那龙湖这200亿元储架式注册发行，是实实在在地吃上了大饼。
同时，新城控股计划进行150亿元融资、美的置业计划进行50亿元融资......
在龙湖吃上大饼之前，今年通过中债增担保发债的6家民营房企，一共发行了68亿元债，放在总需求里，连口鸡汤都算不上。
而且，中债增在票面利率之外，还需要支付1.5%的担保费。这也是很大一笔成本。
去年的数据，国企央企占房地产销售额的14%，民营房企占销售额的86%，今年民营房企大部分陷入困境...
明年1月、3月、6月，普遍是房企的偿债高峰期。这波大雨，对有些房企来说，是救命的及时雨；但对有些房企来说，啥都捞不着，比如恒大、蓝光这类早早暴雷的。
为啥没机会？已经暴雷的房企，只能”保交付“，不然放水给它，风险很大，容易有去无回，进一步放大风险。
再者，供应商等合作方大概率直接上门要债：”你不是融到资金了嘛？“，那给不给？给，杯水车薪。
大雨之后，水是放下来了，但庄稼能否存活，还要看土壤是否蓄水，遇到喀斯特地貌，水直接下渗流失。
数学考试十分容易，但拿六十分就很难。对于有幸能接到水的房企们来说，还是想好怎么盘整好土地，蓄好、利用好这水，别浪费了。
怎么分钱叫政治，怎么赚钱叫经济。研究分钱和赚钱的关系叫政治经济学，这是商业模式的核心。
”遇到黑熊，跑得比另一个快就行“；熬过大部分竞争对手，活得比他们久，机会自然会更多，常说的”剩者为王“。
创造奇迹的，从来不是运气，而是时间。
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